Chào mừng quý bạn đọc đến với Trang thông tin điện tử Sở Kế hoạch Đầu tư
  • 1 5 4 7 0 5 5
    Hôm nay
    Hôm qua
    Tuần này
    Tuần trước
    Tháng này
    Tháng trước
    Tất cả các ngày
    18
    27
    57
    1546826
    670
    675
    1547055
    LIÊN KẾT WEB
  • Thay đổi về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền từ ngày 08 tháng 02 năm 2021
  • Thời gian đăng: 06/08/2021 04:49:08 PM
  • Theo khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 Sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 08 tháng 02 năm 2021 quy định như sau:

    "Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

    1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

    a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

    b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

    c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

    d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

    2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

    3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

    4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

    Trong đó đã bỏ đi điểm a, khoản 1 Điều 41 về Điều kiện: "a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện."

    Như vậy chỉ các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê đủ điều kiện nêu trên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

    Tuy nhiên như thế nào là Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê lại là một vấn đề cần chúng ta tìm hiểu để thực hiện đúng theo quy định của Pháp luật.

    Theo Luật Nhà ở Số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở Số 03/VBHN-VPQH ngày 15 tháng 7 năm 2020 của Văn Phòng Quốc Hội, tại khoản 4, 8, 9 Điều 3, quy định:

    "4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường"

    "8. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định."

    "9. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở."

    Theo đó các Dự án Nhà ở thương mại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê khi đảm bảo đủ điều kiện theo quy định được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

    Vậy các dự án Khu đô thị mới có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền lại là nội dung cần tìm hiểu và làm rõ:

    (1) Theo Luật Quy hoạch đô thị Số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6 năm 2009, Văn bản hợp nhất Luật Quy hoạch đô thị Số 16/VBHN-VPQH ngày 15 tháng 7 năm 2020 của Văn phòng Quốc Hội, theo khoản 1, 3 Điều 3, quy định:

    "1. Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

    1. [2] Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật.

    3. Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở."

              (2) Theo Nghị định Số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính Phủ Về quản lý đầu tư phát triển đô thị, tại điểm a khoản 9 Điều Điều 2 quy định:

              "a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;"

    Từ các căn cứ của Luật Quy hoạch đô thị và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP cho thấy khái niệm này chưa thực sự rõ ràng. Trong trường hợp dự án khu đô thị mới thì cần xây dựng xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở, sẽ dẫn đến việc hiểu rằng phải xây dựng đồng bộ cả về nhà ở thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

    Tuy nhiên dựa trên cơ sở các điều kiện đối với các dự án đảm bảo đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo khoản 3 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung theo khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có thể phần nào tháo gỡ và làm rõ phần nào nội dung này. Theo đó trên cơ sở công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, người dân có thể xác định được đâu là dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

  • Tác giả: Thành Luân
  • ĐƯỜNG DÂY NÓNG
    Văn phòng Sở KH & ĐT
    0215.382.5409
    Phòng Đăng ký kinh doanh
    0215. 382.5896
    Trung tâm Xúc tiến đầu tư
    0215.383.8686
  • Hồ Chí Minh - Chân dung một con người